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一旦房源大量增加，對租客而言租金下降了，但對投資客而言則意味著公寓投資收益減少。繼允許“商改租”后還可以“隔斷出租”發展商更瞄上開發長租公寓進行資產運營今年年初，政府工作報告中首次提出“建立租售并舉的住房制度”。到底何為“租售并舉”？日前有了答案。5月4日，國務院常務會議就培育住房租賃市場提出意見，首次提出“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”。5月6日，中國住房和城鄉建設部副部長陸克華表示，將出臺六條措施培育和發展住房租賃市場，“允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租”，政策支持力度之大可見一斑。住房租賃市場的規模化發展將迎來新的投資機會，但租賃房源的增加或會使商業公寓的投資收益承壓。隨著具體政策的出臺，“租售并舉”的去庫存思路已相當清晰，把租賃市場的培育和發展放到與房屋買賣市場同等重要的地位，可謂有史以來第一次。國家統計局最新數據顯示，截至3月末，全國商品房待售面積7.35億平方米，其中，住宅待售面積減少652萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業營業用房待售面積增加117萬平方米。從全國來看，目前商業項目的去庫存周期遠遠大于住宅等物業。根據易居研究院智庫中心提供的測算數據，相比住宅類的去化周期18個月以下，商業用房項目的去庫存周期則超過36個月。事實上，把寫字樓改成公寓出租或出售，產權仍是商業性質的做法在廣州等城市早已存在多年，尤其是在限購政策施行后，不限購不限貸的商業公寓更是大行其道，成為沒有購房名額者參與樓市投資的選擇。從新政策來看，更多的是為了增加租賃房源，商改租后只是用于租賃而非出售，因此對一開始就規劃成用于出售的公寓而言影響不大。但從發展商角度來看，改售為租后資金回籠慢，估計不會出現大量改售為租，但對部分去化難度較大的項目，比如部分郊區的社區商業，招商難度較大、運營困難，可以考慮進行商改租。此外，一些已建成的閑置寫字樓，因為有政策優惠，改成公寓對外出租成本會更低，或能走出困境。“大鱷”瞄上長租公寓在去庫存的大環境下，加上進入新常態下的經濟背景，目前地產行業出現利潤下滑，轉型需求迫切，而在房企的轉型道路上，長租公寓日益受寵。從5月1日起，我國營改增試點全面實施，新增不動產納入抵扣范圍，持有商業物業，房企的利潤率會因為稅負降低而提升。業內人士表示，此次允許將商業用房改為租賃住房政策出臺，或將促使更多房企發展長租公寓業務。2014年，雷軍投資了廣州的“YOU+”國際青年社區，一下子令長租公寓火起來了，目前，長租公寓已被各路“大佬”盯上，國內主要連鎖酒店品牌如鉑濤集團、華住、住友、如家等都紛紛殺入公寓市場，開展各種長租公寓業務。在廣州，除了“YOU+”公寓，還有“窩趣”、“寓米”等各種公寓品牌。越來越多發展商也參與到其中，萬科集團在業績發布會上宣布其長租公寓已開業超1000間，此外還有超過20000間正在籌備開業，萬科的目標是在2017年擁有15萬間長租公寓。業內人士表示，相對于住宅開發的利潤，長租公寓的利潤看起來并不起眼，但長租公寓背后的存量資產運營的價值、長租公寓穩定的現金流衍生出的金融價值正逐漸受到重視。目前針對長租公寓業輕資產化的金融正在爆發，有將租客一年租金打包的租約證券化，有將公寓項目整體打包的房產資產化，通過資本市場變現回籠資金，同時，優質物業的升值潛力也會帶來可觀的回報。值得注意的是，無論是出租房隔斷，還是商業用房轉為按居民水電收費的租賃用房，這些新增的房源未來不可避免地會與現有商用性質的公寓物業產生競爭。對于水電費和管理費較高的商業公寓來說，要么降低租金，要么提供更好的軟硬件服務，對于投資者而言，須未雨綢繆考慮到市場變化可能帶來的影響。視點“間房”規則宜早定謹防房中房亂象起據住建部的數據，目前通過市場租賃解決居住的總人口達到1億人以上，年租金已經突破1萬億元，這意味著租賃市場是一個巨大的市場。由于缺少中小戶型供給，青年人、城市新移民只能選擇合租，比例高達50%。就在不少城市還在治理群租、房中房的時候，住建部忽然提出“允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租”的政策，還是有點讓人感到意外。此前，不少業主為了多收租金而改造房屋，隨意改造排污管道、增加洗手間、改動房屋承重結構，由此產生很多消防和房屋安全隱患，相關部門只要接到對這些房中房的舉報，都會嚴厲查處。而“允許改造后按間出租”的政策出來后，不少人擔心會帶來房屋安全、鄰里糾紛等各種隱患。克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示，新政對于增加租賃市場的房源供應，特別是增加最為緊缺的小戶型供應有重要的意義。近年來，開發商開發的小戶型越來越少，以至于租賃市場上最大的需求“單身公寓”只能依靠商用性質的公寓和城中村來解決，但前者往往租金較高，后者則居住環境較為惡劣，為了滿足“夾心階層”的需求，衍生了房中房的改造亂象，此次新政對這兩方面的矛盾都有積極的回應。不過，再好的政策如果沒有配套措施和細則，那也是一句空話，反而可能會使房屋出租市場大亂，可能會使一些人利用政策對出租房亂“隔斷”。因此，住建部須盡快研究制定現有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標準，單間最多居住人數等辦法，同時明確小單間的水、電、氣等安裝和使用規定，確保房屋居住安全。同時，各地要切實加強對這一類行為的監管，規范住房私自改造出租行為。記者劉麗琴樓市新觀點“能受到新興產業人群欣賞的才是好房子”“為什麼最好的房子在廣州”文化講壇在僑鑫·匯悅臺舉行，文化界、建筑界的知名專家與房地產界的專家齊集，探討廣州最好的房子需具備哪些要素。北京大學著名教授張頤武表示，好房子的標準，即最好的品質，生活安寧舒適。洛杉磯藝術中心設計學院教授王受之認為，廣州一直不缺好房子，現在的好房子必須滿足地段的稀缺性，同時受到新興產業人群的欣賞，需要新的消費者，新的消費心態。“廣州樓價補漲機會大”“廣州樓價狂飆的機會不大，但樓價肯定補漲。”這是當前絕大部分業內人士一致認同的觀點。專家認為，今年第二、第三季度廣州樓價補漲的機會相當大。在“2016年中國CBD高端物業價值論壇”上，著名經濟學家、央視財經評論員馬光遠認為，未來只有20%的開發商能活下來，只有20%的城市具有投資價值，只有20%的樓盤才值得購買。廣州肯定在其中，他認為，廣州樓市保持了在今年第二、第三季度向上沖的潛力。庫存低的區域是補漲機會最大的板塊，比如黃埔區、南沙區、琶洲片區。中心城區貨量不大，盡管價格相對高一些，但有著新城區無可比擬的優勢，補漲的機會也很大。至于補漲的幅度，多位專家的預測驚人一致：“大約在10%~15%之間，不會超過15%。”

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