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　　武鳳珠童海華盧志坤　　成立3年多已完成5輪融資的蛋殼公寓，日前被曝“單方面取消短租（月租），且未及時如數退還部分租客押金”。據報道，蛋殼公寓月租金高于長租市場價20%左右，而租客多支付20%溢價卻并不意味著獲得了“無限續租”權。　　《中國經營報》記者致電蛋殼公寓，一位工作人員稱，目前蛋殼公寓已取消短租（月租）業務，租賃合同須簽約一年，但租客可以按月支付房租。另一位工作人員則表示，可以簽訂三個月的租賃合同，按月支付房租。而據蛋殼公寓相關負責人近日通過媒體發布的言論，蛋殼公寓并未取消月租業務，只是為響應國家號召而將加大長租公寓房源供應比例，降低月租房源供應比例。　　“當前仍處于起步階段的租賃式公寓企業，缺少的主要是現金流，現金流與資本市場密切相關。租賃式公寓企業需要通過資本市場增加現金流，從而取得收益。短租公寓很難做到這一點。”在接受記者采訪時，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。　　自去年7月九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以來，政策利好吸引各路資本涌入住房租賃市場。房企紛紛搶灘，投資機構聞風而動。作為住房租賃市場重要供給源的租賃式公寓一時間成為投資“風口”，長租公寓獲高額融資的消息不斷傳來，盈利與發展趨勢問題亦成為各方關注焦點。　　企業扎堆長租公寓　　“酒仙橋店已經滿租了。”冠寓北京生命科學園店工作人員告訴記者。冠寓是龍湖集團（00960.HK）推出的長租公寓品牌之一，酒仙橋店是其在北京開業最早、當前規模最大的一家。記者探訪看到，灰橙相間的12層樓體屹立在酒仙橋東路一側，面朝科技企業集中的兆維工業園區，分外醒目。冠寓官網數據顯示，酒仙橋店共有房源462套。“沒幾間房了，還剩三四間。”酒仙橋店工作人員向記者確認。　　背靠開發商的集中式公寓不擔心客源，依憑互聯網發展起來的分散式公寓亦是如此。記者聯系的多位蛋殼公寓工作人員不約而同表示：“最近租房子的人挺多，房子租得很快，房源比較緊張。”　　據邁點研究院統計，截至2017年底，國內重點城市中集中式長租公寓門店超2000家，房間數量超16萬間，分散式長租公寓房間數量超過150萬間。百萬余間長租公寓只是中國住房租賃市場供給側的“冰山一角”。據華菁證券2017年6月發布的《長租公寓行業報告》，當前長租公寓在中國整體住房租賃市場中所占比重僅為2%。　　據記者不完全統計，截至2018年上半年，已有萬科、龍湖、金地、旭輝、遠洋、保利、朗詩、石榴、碧桂園、佳兆業、合景泰富、中駿置業、招商蛇口等十余家房地產開發企業落子長租公寓業。據鯨準數據庫收錄數據，截至2018年3月底，國內共有223家長租公寓相關企業成立，其中有121家企業獲融資，融資總額達126.8億元。　　資本追逐租賃式公寓，租賃式公寓也在尋找資本。多方信息顯示，互聯網創業系代表蛋殼公寓自誕生起就開始了緊鑼密鼓的融資之路：成立僅4個月已完成天使輪融資，一年后實現數千萬美元的A+輪融資，今年上半年，又先后發布消息稱已完成1億美元的B輪融資與7000萬美元的B+輪融資。8月初，蛋殼公寓發行一筆2.035億元的資產支持證券。　　另一方面，國內入行最早的魔方、擁有房產中介背景的自如等也不甘落后。公開信息顯示，去年年初，魔方發行首單公寓行業資產證券化產品“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”，募集資金總額達3.5億元；自如亦以A輪40億元融資刷新了中國長租公寓行業最高單次融資紀錄。　　輕資產運營　　“現在入住率有70%左右。”望京北路店工作人員帶領記者參觀時說。冠寓官網數據顯示，望京北路店有房源195套。記者詢問得知，租客以周邊上班族為主，房間面積以25-30平方米居多，價位每月5900元至7000多元不等。“各分店不是統一定價的，因為物業不一樣。”上述工作人員告訴記者。　　記者探訪看到，地處昌平區的生命科學園店位于生命科學園地鐵站東南約900米處，是一座5層的獨棟樓房，緊鄰龍城花園別墅區。“這里以前是速8酒店，因為周圍不算繁華，所以酒店不如租賃好做。”一名自稱生命科學園店“運營官”的工作人員說。據冠寓官網數據，生命科學園店有房源203套。“我們跟望京沒法比，現在入住率有50%左右吧。”上述工作人員表示。記者了解到，公寓房間基本保留了原酒店格局，面積25～33平方米不等。“價位浮動在3900元到6000元之間。”工作人員坦言。　　公開資料顯示，長租公寓是龍湖集團繼地產開發、商業運營、物業服務之后主推的第四大業務，過去10個月，龍湖集團獲得的總額近500億元的數筆融資中，至少100億元投向長租公寓項目。而關于長租公寓項目的盈利，龍湖集團的預期是，到2020年，冠寓將實現營收30億元。　　據《南方周末》報道，擁有自持重資產的龍湖并不準備投入大比例自持產業發展長租公寓，輕資產運營的冠寓未來將更多尋求與國企或地方政府合作的機會。記者實地走訪發現，冠寓目前在北京開設的3家分店皆非自持產業，而是租賃外部機構產業用于發展長租公寓業務。“這棟樓原本是寫字樓，公司租了25年用來做公寓。”冠寓北京酒仙橋店工作人員向記者證實。　　資本支配行業生態　　記者了解到，前期的資金投入直接影響房源的獲得。據蛋殼公寓“管家”向記者提供的信息，僅北京地鐵4號線南段，其房源就涵蓋了包括菜市口、陶然亭、北京南站、馬家堡、角門西、公益西橋在內的多個交通節點，各個交通節點附近的房源亦屬于不同居住小區。“北京市各個區域的房源我都有。”上述公寓“管家”告訴記者。　　房源的集中與分散，使長租公寓業內出現了兩種截然不同的經營模式。據記者了解，冠寓北京酒仙橋店除保安、保潔外，只有6名工作人員負責462套房源的接待和直接運營。“我自己一個人運營過400多間客房”，冠寓北京生命科學園店“運營官”對記者說。　　蛋殼公寓的員工規模與分工則龐大復雜得多。“目前蛋殼公寓在全國各地有近15萬套房源，工作人員有5700多名，他們并不全部活躍在一線，而是分屬于不同的部門，有各自的職責。具體到一線業務，會有幾名工作人員負責幾個區域，各個小區的房源都有主要負責的工作人員。”一位蛋殼公寓總部工作人員表示。　　租賃式公寓企業的內部周轉中有資本之手在操控，其外部生存環境的暗潮洶涌也是資本“聞風而動”的結果。據媒體報道，與房企、銀行、互聯網巨頭、投資機構等爭相入局，租賃式公寓企業大量融資、規模擴張同時發生的，是V客青年公寓被魔方收購，廣州窩趣公寓、深圳Color公寓遭遇股權轉讓等行業整合。　　“大魚吃小魚、快魚吃慢魚，任何市場都是一樣。沒有品牌的、經營不善的、管理不當的企業被淘汰或兼并，大而強是一種趨勢。但這并不代表不會存在小而強的企業，無論小型企業、中型企業還是大型企業，都應該強。”顧云昌說。　　記者就上述相關問題分別致電致函蛋殼公寓方面，截至發稿，并未得到回應。記者也致電龍湖集團方面、致函冠寓方面，龍湖北京公司表示將幫記者聯系轉達，但截至發稿尚未回應，冠寓亦未作出相關回復。

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